ההשלכות הגדולות על המשכנתא שלכם
שבוע שעבר התקשורת הוצפה בהנחיה החדשה מטעם בנק ישראל אל הבנקים
על שני שינויים מפתיעים.
- שינוי הפריים ל 2/3 (במקום 1/3 היום).
- הוזלה בעמלות פירעון מוקדם.
במאמר הבא אסביר את משמעות השינוי מול מה שיש היום בשוק המשכנתאות.
בסיום מאמר זה אציג לכם את המלצתי בנושא.
על מה כל הרעש?
בנק ישראל העביר טיוטה חוזרת שמנחה על “לבטל את הגבלת שיעור רכיב ריבית הפריים”
בהנחיה זו בנק ישראל מורה על הבנקים השונים לבטל את מגבלת הפריים מ- 1/3 בלבד ל 2/3.
מי שלקח עד היום משכנתא בטח מכיר את המושג “פריים” ושהמשכנתא שלו סביר להניח מורכבת מעד 1/3 פריים.
מה זה פריים למען השם??
המושגים השונים בעולם המשכנתאות גורמים לרבים בלבול רב.
ישנם שמות שונים בבנקים שונים ועל כן ההשוואה ביניהם מורכבת (מעבר לקיצורים שלא ברורים לכולם).
מושג הפריים לעומת זו, זהה בין כל סוגי בנקים.
פריים הוא חיבור של “ריבית בנק ישראל” המפורסמת כל 15 לחודש מחדש,
בתוספת של 1.5% ריבית (להלן “מרווח” הבנק- בכל זאת הבנק צריך להתפרנס😊 )
נניח שבאתר בנק ישראל מפורסמת ריבית של 0.1%.
אזי הפריים יהיה 0.1% + 1.5% = 1.6%.
מה מיוחד בריבית הזו?
כמו ישראלים טובים שאוהבים לנהל משא ומתן,
בריבית הפריים של 0.1% אין טעם לדון כי היא צפויה להשתנות כל חודש מחדש.
אלא ההתמקחות היא על המרווח מהפריים שבנק גובה לעצמו.
למשל, אם קיבלתם מסלול פריים פחות 0.6% משמע, בחודש הקרוב הריבית שלכם תהיה 1% (1.6% – 0.6% = 1%)
חודש הבא זה יחושב מחדש וכן הלאה.
המסלול צמוד למדד של בנק ישראל.
עוד מיוחד במסלול שניתן לפרוע אותו כל זמן נתון ללא כל עמלות פירעון מוקדם (קנס).
בקיצור – good prime 😊
53 מילים שלא ידעתם על “פריים”
מקור השם מאנגלית (איך לא?) prime ומתייחסת למשובח ביותר.
למשל: Prume Time זו שעת השידור הטובה ביותר.
תכלס, מדובר על ריבית נהדרת ללווים טובים.
הבנק השתגע שנותן ריבית טובה?
לא. אל תדאגו, הלוואה מסוג משכנתא היא ללא סיכון לבנק!
יש לו ערבון את הדירה שלכם.
לכן הבנק יתן ללווים טובים פריים מינוס משהו…
מה היה עד היום
עד עכשיו (כולל עכשיו) כאשר הרכבתי ללקוחות שלי משכנתא, ישנה מגבלה על אחוזי המשכנתא במסלולים השונים.
משכנתא מורכבת ממסלולים שונים כמו: פריים (אהם אהם…), קבועה צמודה / לא צמודה, משתנה צמודה /לא צמודה.
עד כה, בתמהיל המשכנתא שלכם תוכלו לקחת במגבלה של עד 1/3 מסכום הכסף המסלול פריים.
לא יותר, תוכלו כמובן פחות אם תרצו.
מה מעכשיו?
טוב אז לא ממש מעכשיו מכיוון שההנחיה של בנק ישראל אומנם ניתנה אך ייקח כ שלושה שבועות להנחיה להיכנס לתוקף.
אז עוד כחודש לערך, ברגע שתיקנס לתוקף ההנחיה “המגבלה של רכיב הריבית המשתנה במשכנתאות תבוטל”.
כך תיאר יאיר אבידן המפקח על המשכנתאות.
משמעות הדבר היא שתוכלו למשל להרכיב את המשכנתא כך:
2/3 רכיב פריים ו 1/3 רכיב נוסף שתבחרו.
מדהים! העולם כ”כ טוב רק מה שכחו להזהיר אתכם
כמו שכולנו יודעים (לצערי תכלס לא כולם מבינים זאת!) הבנק הוא גוף עסקי לחלוטין והאינטרס המובהק שלו הוא רווח לבנק.
האם יתכן שנקבל משכנתא שהמרכיב שלה הוא 2/3 פריים מינוס?
כמו היום? רק תוספת של עוד 1/3 לפריים.
אז בואו נשבור את הקרח,
להערכתי ממש לא.
הבנק צריך להתפרנס ולא יתכן שהמרווח שלו ינחת בצורה קיצונית כ”כ.
לכן, אם עד היום קיבלנו פריים מינוס…
מהכניס לתוקף של ההנחיה, אולי נקבל פריים פלוס.
עוד משמעות לדבר היא ש 2/3 מסכום המשכנתא נמצא בריבית משתנה!
כל חודש המשכנתא שלנו עלולה להשתנות בהתאם להנחיות בנק ישראל אחת ל 15 לחודש.
עוד המשמעות היא שההחזר החודשי שלנו עלול לעלות / לרדת / להישאר.
כל זאת ללא כל שליטה או צפי.
משמעות נוספת להנחיה זו היא “הבנקים עלולים להעלות את הריבית המשכנתא…”
אם עד היום לקוחות שקבלו משכנתא למשל במסלול הקבועה לא צמודה (קל”צ), בריבית של 2.7% – 3.3% עלולים לקבל ריבית גבוה יותר.
בכך, אולי הוזלנו את הריבית במקום אחד אבל…
- המשכנתא שלנו חשופה יותר לסיכון.
- עלולים לקבל ריבית גבוה יותר במסלול אחר.
מה עושים עכשיו תכלס?
כמובן שזו החלטה דרמטית וההשלכות שלה עוד לא ידועות אלא הכל הערכות ופרשנות בלבד.
בכל זאת, החלטה זו עשוי אולי להוזיל את הריבית בראייה כללית על כל מרכיבי תמהיל המשכנתא.
1. יש לכם משכנתא קיימת?
ההשלכות לגביכם אם כניסת הרפורמה צרו איתי קשר לבדיקת מחזור.
אולי תוכלו להוזיל את המשכנתא בצורה דרמטית.
כאשר שליש מהמשכנתא שלכם על מסלול קבועה/משתנה וצמודה למדד
אתם צפויים להוריד מעט (אבל מעט) את הסיכון לשינויים במשכנתא.
בנוסף להוזלה של הריבית שקבלתם.
2. אתם באמצע תהליך לקיחת משכנתא! מה עושים?
קודם ברכות😊 זה אומר שאתם ממש לקראת עסקה אולי הגדולה בחייכם!
אם אתם בלוחות זמנים קצרים אל מול החוזה שחתמתם + קיבלתם הצעה מאוד טובה מאחד הבנקים לאחר משא ומתן ממושך. המשכו כמתוכנן.
אתם עוד מתלבטים? שילחו לי הודעה.
3. אין לכם משכנתא אבל אתם לקראת לקיחת משכנתא?
הכינו תיק מסודר עם הניירת הדרושה לקבלת מימון משכנתא אבל המתינו.
אנחנו בתקופת ביניים ולא בטוח שכל בנק ינהג באופן זהה.
על כן צפוי פה הזדמנויות מעניינות, אך עליכם להיות מוכנים להגשת התיק כך שתולו מהר לנצל את ההזדמנות.
עוד לא הכנתם תיק ואתם רוצים להיות ערוכים פיקס?
שילחו לי הודעה ואכין אתכם תיק כך שתנצלו את ההזדמנות בזמן.
לאלו שאוהבים ספקולציות, אנקדוטה מעניינת ואולי דרמטית
שוב אזכיר, הכל הערכות שלי בלבד.
אם בנק ישראל מתיר ש 2/3 מתוך המשכנתא שלנו תהיה צמודה לשינויים שהוא עצמו צפוי לעשות / לא לעשות / להשאיר אותו דבר.
האם זה מרמז על מדיניות שעלולה להשתנות בהקשר לשינוי בריבית כל ה 15 לחודש?
בנק ישראל ישנה אף את המדיניות שלו ולא יעלה את הריבית בטווח הארוך..?
אין לדעת, ימים יגידו.
מה שבטוח ששינוי הוא תמיד לטובה.
השאלה היא נקודת המבט שלנו.
אני מברך על שינויים וקורה לכם להביט שינוי הדרמטי הזה ולהגיד לעצמכם:
“איך אני הולך להרוויח מזה ולעשות למשפחתי ולי טוב יותר?”.
בינתיים עשו טוב והפיצו את המאמר כך שלכולם יהיה ברור על מה ולמה כל הדרמה,
ואיך כל אחד ואחת יכולים להרוויח מהשינוי.
תגובות