זה חלום או מציאות? ההוראות שמשנות את כללי המשחק בשוק המשכנתאות
אם אתם לקראת רכישת נכס נדל”ן כדי שתקראו את המאמר הבא לפני שתקבלו החלטות.
אני הולך לפשט לכם את כל הרעשים בחדשות האחרונות בנושא המשכנתא.
אתייחס לתיקוני החוק השונים,
להסביר מושגים קריטיים למי שלקראת רכישת נכס
ובעיקר אסביר את השינויים הדרמטיים שהולכים להיכנס לתוקף בשוק המשכנתאות.
בסוף המאמר אני הולך לחשוף בפניכם “פצצה מתקתקת” שלא בטוח שאתם מבינים מתחת לשורות החוק.
תכלס מה היה עד עכשיו
בתקופה האחרונה אנחנו ערים להתרחשות דרמטית במערכת הבנקאית בשוק המשכנתאות.
התחלנו לפגוש את זה בתחילת הקורונה בחשש לתת אשראי לציבור מצד הבנק ולעצירה בשוק מוכרי הדירות.
המשיכה הדרמה עם ביטול הוראת ה 2/3 פריים שהטיבה עם ציבור נוטלי המשכנתאות.
“ההשלכות הגדולות על המשכנתא שלכם”
בנק ישראל ממשיך להתערב ובאמצע שנת 2020 הוציא בנק ישראל “הוראות שעה” ע”מ להקל על הרוכשים בעט משבר.
עכשיו זה נגמר!
הוראת השעה אולי השכיחה והקריטית ביותר עבור ציבור בעלי הדירות היא מתן הלוואות של עד 70% בשעבוד הנכס.
זאת לטובת סגירת הלוואות קיימות.
כך, בנק ישראל התיר להגיע לשעבוד של עד 70% מימון מערך הנכס הקיים לטובת סגירת הלוואות.
זאת מתוך ראייה להקל על הציבור בעלי ההלוואות בפריסה רחבה יותר של שנות ההלוואה והורדה בהחזרים החודשיים.
ראייה מאוד מטיבה עם הציבור בישראל שנכנס לסחרור כלכלי עם יציאה לחל”ת וירידה בהכנסות החודשיות.
בדיון שהתקיים בימים האחרונים בבנק ישראל,
נכתב כי אין כוונה להאריך תקופה זו כמו שנעשה בעבר.
לכן יש לנו פה בשורה קריטית ראשונה
אם התרגלנו למציאות או תכננו למחזר את כל ההלוואות שלנו תמורת שיעבוד נכס קיים לסגירת הלוואת.
הוראה זו תחתם כבר בתום החודש הבא.
כאן לא מסתיים הדרמה בשוק המשכנתאות,
בנק ישראל כנראה מחליט לצאת למלחמה כנגד שוק המשקיעים בישראל.
זו כבר בשורה לכולם – מטיוטה להחלטה
“בנק ישראל נגד המשקיעים: הלוואה לכל מטרה לא תשמש הון עצמי לרכישת דירה”
כך נכתב בכותרות האתר ווינט. האם ז אכן כך??
המלחמה כבר לא שקטה
האם מדובר במלחה רשמית של בנק ישראל ושל הרשויות בישראל בכלל על ציבור רוכשיי הדירות בישראל?
תשפטו בעצמכם:
תיקון לשו”ת 329 מדבר על מגבלות בהלוואת לצורכי דיור.
אזכיר כי עד היום לציבור רוכשי הדירה השנייה היית אפשרות “למנף”,
לקבל הלוואה כנגד הנכס הקיים להם היום שבבעלותם עד גובה של 50% מערך הנכס זאת לטובת רכישת דירה אחרת(נוספת).
בכך לרכוש דירה בכ 100% מימון!
למה 100% מימון? מכיוון שעל כל דירה שניה בישראל הבנק נותן 50% מימון בלבד.
שאר הכסף לרכישה לטובת השלמת העסקה היינו צריכים להביא כהון עצמי מהבית לרכישה.
ציבור המשקיעים בישראל שיש להם דירה בבעלותם היו יכולים לבקש על הדירה הקיימת להם הלוואה כנכד שיעבוד נכס קיים להם וזה יחשב להם כהון עצמי לרכישה.
הטיוטה שיצאה אתמול, מבטלת לחלוטין אפשרות זו!!
למשל, אדם שיש בבעלותו נכס ללא כל שיעבוד (או פחות מ 50% שיעבוד) ורוצה לרכוש דירה נוספת בעזרת “מינוף”, להשתמש בדירה הקיימת לו לטובת ההון העצמי לרכישת דירה נוספת.
לא יוכל לעשות זאת מרגע כניסת הוראה זו לתוקף!
אין ספק שמדובר בבשורה חריפה וקשה לשוק רוכשי המשכנתאות.
בנק ישראל מצנן את שוק המשקיעים אך לא שם לב ש…
נדמה כי בנק ישראל לא בטוח ירד לפרטים בהוראה זו כיוון שיחד עם הוראה זו הכניס בנק ישראל סעיף נוסף שימו לב:
כי למשפריי הדיור בישראל לא תינתן הלוואות גישור על חשבון הנכס הנרכש אלא הלוואות גישור על חשבון הנכס הקיים בלבד (זו שהאדם הצהיר שהוא צפוי למכור בקרוב).
יתרה מכך, גובה הלוואת הגישור יהיה עד 30% בלבד אך החמור מכך בתוך הבשורה היא שההלוואה תהיה בשיטת “בלון” ל 24 חודשים בלבד!
במידה ומשפר הדיור לא יסלק את ההלוואה זו תוך 24 חודש, לא יוכל למחזר אותה לתור משכנתא “רגילה” לדיור. אלא היא תחשב לו לכל מטרה.
תכלס מה זה אומר על מי זה משפיע ולמי זה מפריע?
מדובר בבשורה רעה לשוק הרוכשים בישראל אשר פוגעת במספר קהלים מאוד ספציפיים.
- בכל ציבור הרוכשים בישראל שהיו רוצים לרכוש נכס ולהשתמש בהון העצמי “הסמוי” שיש להם בדירה הנוכחית.
- בזוגות צעירים שהיו רוצים את סיוע ההורים ברכישת נכס.
אם זוג צעיר ביקש את עזרת ההורים בהשלמה של ההון העצמי ובכך ההורים היו לוקחים עבורם הון עצמי לטובת רכישה זו, היום זה צפוי להיעצר!
- משפחות שרוצות לבצע שיפור דיור ולקבל הלוואות גישור.
אומנם יכולו משפרי הדיור לקבל עוד מימון של 70% ובגישור עד 30% אך בהחלט התנאים הקשוחים יקשו על קבלת הלוואת הגישור ולבטח יתייקרו.
בנוסף אם מסיבה מסוימת בני הזוג אינם ימכרו את הדירה החלטה זו עלולה להיות יקרה באופן הריבית בצורה משמעותית מאוד.
במי טיוטה זו של בנק ישראל לא פוגעת?
1.הלווואת מסוג “נדוניה”. אין כל שינוי.
2. הלוואת עד 70% מימון לטובת שיפוצים / הרחבות על הדירות הקיימות.
3. משקיעים בעלי 5 דירות ומעלה גם לא יפגעו בהחלטה זו כיוון שהם יחשבו “אשראי עסקי”.
זה הולך לעלות לכולנו ביוקר – הריבית בעליה!
אם לא מצאתם את עצמכם מבין נפגע הטיוטה,
שימו לב לדבר הבא:
שוק המשכנתאות צפוי להתייקר כולו!
זו אומנם התחזית האישית שלי אך מבוססת על מספר פעולות שביצע בנק ישראל ומשרד האוצר.
למי שלא עקב בתקופת הקורונה בנק ישראל החליט להקל לא רק על צרכני האשראי אלא גם על הבנקים עצמם בכך שהוריד את “הקצאת ההון” שלו ב 1%.
עצם פעולה זו מוזילה את אפשרות הבנקים לתת הלוואת זולות יותר לציבור.
הקלה זו פגה וכעט ציבור הבנקים צפוי להעלות את הריביות שעד כה עבור הבנק ניתנו בגיוס זול יותר ועכשיו מתייקרות.
התייקרות זו לא תישאר בין כותלי הבנק אלא תתגלגל על ציבור מבקשי ההלוואות והמשכנתאות.
יחד עם זו, אזכיר כי בתקופת הקורונה מס הרכישה של דירה שניה ירד מ 8% ל – 5% בלבד.
הקלה זו תמה וכיום מס על דירה שניה עומד על 8%.
משרד האוצר מבקש לעלות את מס הרכישה ל 10%.
כך שאני צופה שבתקופה הקרובה אנחנו עשויים להיות עדים לנהירה של רכישות ובקשה להלוואות כל זאת לצד התייקרות ההלוואות מצד הבנק ודרישה ברורה לצנן את שוק רוכשי הדירות להשקעה מצד בנק ישראל.
מתוך כך אני צופה עליה בריבית של המשכנתאות בישראל אם לא בזמן הקרוב אז בהדרגה למשך הזמן הקרוב – בינוני.
מה עושים תכלס?
- אם אתם באמצע תהליך של רכישת דירה שניה בעזרת “מינוף” הדירה שבבעלותכם,
אני ממליץ לכם להתייצב מחר בבוקר באחד מהסניפים הקרובים לביתכם ולחתום על המשכנתא במהרה גם במחיר של ריביות גבוהות.
את הריביות גם אם הם יהיו גבוהות תוכלו למחזר בהמשך אך לא תוכלו לקבל את המשכנתא. לכן – צאו לחתום בהקדם!
- אתם זוגות “שבניתם” על שיעבוד נכס של ההורים לטובת הון עצמי שלכם לרכישה?
ישנם מספר פתרונות מורכבים אך יצירתיים למדי😊
במסגרת מאמר זה קצרה היריעה מלפרט.
כל שעליכם לעשות הוא לשלוח לי הודעה ואני אחזור אלכם עם הסבר מה עושים תכלס.
מתי כל זה נכנס לתוקף?
אין תאריך רשמי לכך אך ידוע כי ניתן להגיש לבנק ישראל הערות לציבור עד תאריך ה 19.08.2021
וסביר להניח שלאחר תאריך זה תצא הודעה רשמית.
הישארו מעודכנים בקבוצת הווטסאפ השקטה שלי ותקבלו טיפ שבועי עם פתרונות מעשיים להצלחה כלכלית
תכלס סיכום
- ציבור רוכשי דירה שניה (שלישית, רביעית…) לא יוכלו מרגע כניסה לתוקף של הטיוטה לבקש הלוואת משכנתא בשעבוד נכס קיים לטובת רכישת נכס אחר בבנקים בישראל.
- משפרי הדיור בישראל יאלצו לקבל הלוואת גישור בשיטת “בלון” למשך 24 חודשים בלבד ובתומם להחזיר אותם / לקחת הלוואה לכל מטרה ולא כמשכנתא לדיור.
- נגמרה הוראת השעה ב 30/09/21 של מחזור כל ההלוואות בשעבוד נכס קיים.
- אני אישית צופה עליה בריביות המשכנתא – לא משנה איזו משכנתא .
אחדד – גם ברכישת דירה יחידה וכד’.
המלצות הלכה למעשה
לכו לבצע את המשכנתא שלכם בהקדם האפשרי המידי!
אין לכם זמן? קחו יועץ משכנתאות!
לא שאני אובייקטיבי אבל פשוט אני מכיר אחד כזה – לחצו כאן ואני אישית יחזור אליכם!
אין איזה איגוד שיעלה את הנקודות הקריטיות לבנק ישראל?
יצחק נקודה טובה אתה מעלה!
בהחלט יש. אנחנו החברים באיגוד יועצי המשכנתאות
פנינו לבנק ישראל בעניין.
אזכיר שטיוטה דומה לזו כבר הועלת ב 22/06 השנה
ובזכות הדלפה שלנו על המסמך לתקשורת שיצר הד תקשורתי
לצד פניה מקצועית לבנק ישראל בנימוקים רלוונטיים.
בנק ישראל ערך שינויים במסמך הטיוטה.
אך לצערי הרבה גם המסמך הזה אינו מספק ופוגע קשות בציבור הרוכשים כמו שציינתי.
אנחנו פונים בכלל המישורים.
כל שיתוף של הפוסטים / מאמרים/ כתבות בעניין
יעורר את הציבור ועשוי לסייע מול בנק ישראל.