כמה מס תשלמו ברכישת נדל”ן?

כל עסקת נדל”ן מדווחת לרשות המיסים.

כל נכס שאתם קונים עליכם לשלם מס.

במאמר הבא אסביר על ההוצאה הנוספת והגדולה

שצפויה לכם ושאם לא תיקחו אותה בחשבון אתם תופתעו.

מיסים בעט רכישת נכס נדל”ן.

הבהרה,

אני לא משפטן והדברים נכתבים מתוך עשרות עסקאות שאני רואה כל חודש

ושכל שנה צריכים הבהרה מחדש.

עוד הבהיר כי אם אתם לקראת רכישת נכס עליכם לפנות לעו”ד מקרקעין ע”מ לבחון את הדברים בהתאם לעסקה שלכם ולפי יעוץ משפטי ומאמאר זה אינו תחליף או ייעוץ במקום.

תכלס רוכשים נכס

אתם רוכשים נכס למגורים בין אם מדובר

ברכישה מקבלן או יד שניה

עליכם יהיה לשלם מס רכישה.

מס רכישה

הוא מס עקיף המתלבש על מחיר הרכישה

ואין הוא חל על הרווח

(שאז יש מס אחר J מס שבח שלא נדבר עליו במאמר זה)

למה המדינה גובה מס על נכס שאתם רוכשים?

• זה מס שמכניס למדינה הכנסה נוספת כחלק מקופת המדינה.
• התשובה החשובה יותר, זה מס שמשמש את המדינה לכלי לעיצוב התנהגות.

למס הרכישה יש היסטוריה עולה ויורת,

עד לפני כשנתיים מס הרכישה ירד לתקופה מסוימת  ועמד על  5% בלבד.

כך, שבעזרת הכלי שנקרא “מס רכישה”

המדיה יכולה לעודד את השוק לרכוש נדלן או לדכא אותו ולהוריד את הביקוש לעסקאות נדלן.

כמה מס תשלמו ברכישת דירה?

מס על רכישת נדל”ן היא משתנה לפי האם זו דירה יחידה או נוספת ולפי מחיר הרכישה.

בהמשך המאמר הסקור במדויק אחוזים בהתאם לכל מקרה.

דירה יחידה,

בהגדרתה היא אומרת כי זו דירת המגורים היחידה בבעלותך בישראל.

ההגדרה בלשונה מתייחסת לתא משפחתי אחד.

שימו לב, אם לאישה יש דירה מלפני הנישואין ולגבר אין ויחד הם רוכשים דירה,

משמע לתא המשפחתי האחד יש דירת מגורים בישראל.

אין הם עומדים בהגדרה של דירה יחידה.

אבל… ושוב כל מקרה לגופו,

אם ישנה הפרדת רכוש בין הגבר לאישה

הם כן יעמדו בהגדרה זו.

מס הרכישה לדירת מגורים יחידה

מתחלק לפי מדרגות מס

התמונה מקורה – רשות המיסים

לרשות המיסים יש סימולטור נהדר שמומלץ

לעשות בו שימוש לבדוק את המס המדויק שיהיה עליכם לשם

בהתאם לעסקה.

קישור לסימולטור מס רכישה לחצו כאן

תכלס אם תרכשו דירה יחידה עד 1,919,155 ₪

תדווחו לרשות המיסים על העסקה אך החיווי למס יהיה 0 ₪ .

נהדר, כך זוג/אדם שכוש דירה מקבלן / יד שניה בפחות מהמחיר הנקוב לעיל,

לא ישלם מס כלל!!

אתם משפרי דיור?

משמע, יש בבעלותכם דירה ואתם ורצים לרכוש אחת אחרת במקומה.

גם אתם תכנסו להגדרה של דירה יחידה למרות שבפועל אתם יכולים

להחזיק בשתי דירות בו זמנים.

שימו לב,

יש לכם דירה בבעלותכם והחלטת לעבור דירה ולרכוש במקום החדש,

אתם מדוחים זאת כ “דירה חליפית” כך תוכלו לרכוש את הדירה הנוספת

לפי המדרגות של “דירה יחידה”.

בעסקה כזו יהיה עליכם למכור את אחת הדירות לא יותר מ 24 חודשים מזמן הרכישה הנוספת.

זאת אם רכשתם בין יולי 2021 לבין מאי 2023.

רשות המיסים תפתח במעכב אחרי דיווח כזה לוודא שאתם מוכרים את הדירה הנוספת.

רכשת דירה מקבלן?

אתם גרים בבית שלכם ואז רוצים לעבור דירה ולרכוש מקבלן,

גם פה אתם תחת הגדרה ומדרגות מס של ‘דירה יחידה’ רק ההבדל שדירה מקבלן

לוקח מספר חודשים ואף שנים עד שתהיה מוכנה ולכן רשות המיסים

מותירה לכם לדחות את תשלום המיסים לא יאוחר מ 12 חודשים מקבלת מפתח.

אל תטעו,

אין פה הטבת מס בלרכוש שתי דירות ולשלם מס על דירה אחת בלבד.

אלא יש פה סיוע בדחיית מס לשם מעבר דירה.

מכיוון שאתם מחויבים למכור את הדירה הנוספת תוך זמן קצוב ועל זה עוקב רשות המיסים.

היה ולא תמכרו, תקבלו דרישה למס בתום הזמן הקצוב

לפי מדרגה של “דירה נוספת” (תמשיכו לקרא מיד אסביר את ההגדרה ואחוזי המס)

ולא זו בלבד אם אמרתם לעצמכם “טוב לפחות דחינו את המס”

כדי לכם לדעת כי המס מוצמד למדד.

אז תשלמו מס + הצמדה למדד.

דירה נוספת

כבר יש דירה בבעלותכם בישראל ועכשיו את רוכשים אחת נוספת.

תאלצו לשלם 8% מס רכישה (נכון לכתיבת שורות אילו).

למשל: אתם רוכשים דירה נוספת ב 1,500,000 ₪

מס הרכישה יעמוד על 120,000 ₪.

רכישת קרקע

זכיתם במגרש ברמ”י (רשות מקרקעי ישראל) / רכשתם קרקע

מס הרכישה יהיה 6% משווי הרכישה, גם אם אין מדובר בדירתי היחידה!

למשל: רכשתם ב 400,000 ₪ קרקע המס יעמוד על 24,000 ₪ בלבד.

פה אין הגדרות של דירה יחידה או נוספת.

גם אם זו דירתכם הנוספת הרי שלא מדובר בדירה אלא בקרקע לכן המס יעמוד לכולם על 6%.

אם מדובר בקרקע למגורים ותוך שנתיים אתם מוציאים התרי בניה,

רשות המיסים תזכה אתכם ב 1% מס חזרה.

משמע, תשלמו מס משווי הקרקע של 5% בלבד.

רשות המיסים לא מתייחסת למה אתם בונים בעסקה כזו.

גם את תבנו בעלות של 2,000,0000 ₪ מס הרכישה יעמוד על שווי הקרקע בלבד.

עכשיו שימו לב לטוב טוב,

ליוויתי כמה עסקאות שהרוכשים לא ידעו את הנתונים הבאים ונשמטה להם הלסט שהסבתי את תשומת ליבם להנחות המיסי מס הרכישה

מי הזכאים להפחתה מס רכישה

1. נכות רפואית 100% לצמיתות / נכות נפגעי טרור של 19% ומעלה ועוד הגדרות מגוונות שתוכלו לקרא אם זה רלוונטי לכם באתר רשות המיסים

נכות מזכה תפחית לכם את המס הרכישה ל 0.5% בלבד גם אם מדובר ברכישת קרקע (כאמור 6%) או בדירת מדורים.

2. בני משפחות שכלות ונפגעי פעולות איבה

הורה, אלמנה, יתום. עד גיל 40 יהיה גם זכאי להפחתת מס ל 0.5%.

שימו לב מדובר בהטבה שניתן לנצל אותה עד פעמיים בחיים וזאת רק לדירת/קרקע למגורים!

רשות המיסים צפויה לבדוק בדרכים שלה כי אכן מדובר במגורים של זכאי ההטבה.

3. עולה חדש

יחשב בעל אשרת כניסה ו-או תעודת לפי חוק השבות

ההפחתה של המס ל 0.5% בלבד

תינתן לעולה שרכש דירה שנה לפני עלייתו ועד שבע שנים אחרי עלייתו

פה יש תקרה של עד כ 1,500,000 מעל סכום זה ימוסה העולה ב5% מס.

לסיכום

מס על דירה יחידה ישנו פטור על מדרגת המס

מס על דירה נוספת יהיה 8% החל מהשקל הראשון.

דירה חליפית תיחשב לכם כדירה יחידה בהתאם למדרגות המס

קרקע 6% אם יש התרים 5% מס.

השותף השקט,

כמו שאני קורא לו- רשות המיסים

חשוב מאוד שלכל עסקה מימון נבין ונכיר את ההוצאות הצפויות

לנו.

כיועץ משכנתאות אני רואה שהערכות בצורה ראויה לעסקת נדלן מולידה תוצאות טובות יותר הן מבחינת המימון לעסקה ובעיקר שקט נפשי ורכישה נוחה ומדויקת.

חשוב להזכיר שמס הרכישה לא נחשב לשווי הדירה ולא תקבלו עליו מימון משכנתא.

אם המאמר עשה לכם סדר שתפו אותי בתגובות כן למטה

או לחצו על הלינק למספר הפרטי שלי

אם יש לכם שאלות אשמח לעזור בנושא מימון הדירה שלכם