בונים בניה עצמית הנה מה שעליכם לדעת

בתקופה האחרונה בעיקר ביהודה, שומרון ובנימין מאוד פופולרי לבנות בשיטת

“בניה עצמית” בישובים.

אבל לא רק ביו”ש אני פוגש את זה, גם במושבים וקיבוצים.

אתם לקראת רכישה או כבר רכשתם מגרש?

הנה כמה דברים שאתם רוצים לדעת לפני שאתם ניגשים לבניה עצמית

הדברים מתייחסים לבניה חוקית J

לבניה בישוב שעוד לא הוסדר “התיישבות צעירה”

אפשר לדבר איתי בפרטי אסביר את ההתאמות גם כאחד שגר בעצמו בישוב כזה

ומתעסק בזה.

1. תכנון מקדים של העלויות

אתם תמיד מעדיפים לשבת עם מתכנן פיננסי,

לבדוק את מסגרת התקציבית ואז לרוץ לתכנן בהתאמה.

אם תעשו הפוך, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים

לאדריכל כספים נוספים על שינויים כי אין לכם את כל הכסף

לבנות מה שתכננתם.

2. עלות הקרקע, היא חלק בלתי נפרד מההון העצמי שלכם!

למשל, רכשתם קרקע ב500,000 ₪ ועל פניו נגמר לכם

ההון העצמי, לא! ההון העצמי שלכם עדיין 500,000 רק בצורה של חצי דונם.

לדוגמא, אם עלות הבניה שלכם היא 1,500,000 ₪

עלות הקרקע ששילמתם היה 500,000 ₪

שווי כל הפרויקט הוא 2,000,000 ₪

מתוך עלות זו ובהנחה וזו שווי שנתן השמאי,

הבנק יתן לכם 75% מימון.

תלכס, תקבלו מהבנק מימון של עד 1,500,000 ₪

לבניה.

3. שחרור הכספים

מתבצע בהתאם להוראות השמאי שמחלק את שווי הבניה

בהתאם להתקדמות הפרויקט, זאת הוא עושה בתיאור של טבלה

בשמאות שהוא מכין.

כך שעל כל התקדמות בניה הבנק יודע מה שווי המוערך של הפרויקט

ומתוך זה מביא לכם את שחרור הכספים בפעימות.

הכספים מגיעים ישירות אליכם לחשבון הבנק!

לא לקבלן, אליכם ישירות.

4. פתחו חשבון

היות והכספים משתחררים ישירות לחשבון שלכם,

אני מציע ללקוחותיי לפתוח חשבון ניהול נפרד מחשבון העו”ש.

מספר סיבות לכך שהראשונה זה כמובן הפרדה מלאה

בין ניהול משק הבית לבין ניהול נכון יותר של הבניה עצמית.

סיבה נוספת היא אפשרות של הלוואת הצטרפות זולה,

רוב הבנקים למשכנתאות יתנו לכם הלוואה בתנאים נוחים יחסית

לפתיחת העו”ש אצלם, יש לבחן כל מקרה לגופו אך בסל השיקולים

זה עניין שראוי בדיקה.

5. תמיד יחסר כסף

לקוחותיי יודעים שאני בד”כ מגיש אותם על הסכום הגבוה ביותר שניתן

גם אם ביקשו פחות.

למשל לקוח שביקש ממני 1,100,000 ₪ במשכנתא

(55% מימון) ביקשתי עבורו 100,000 ₪ יותר!

למה?

• לאחוזי המימון יש השפעה על הריבית שתקבלו

וזה בהתאם למדרגות המימון של 45%, 60% ו 75% ומעלה

כך שדווקא בבניה עצמית אני משתדל לבקש את מלא

אחוז המימון בהתאם למדרגה ולנצלה עד הסוף.

• בבניה עצמית יש הרבה יותר משתנים, תקלות, שינויים,

הפתעות. אני יכול להגיד גם על הלקוח הספציפי הזה וגם על 95% מלקוחותיי

הודו לי מאוד על שביקשתי עבורם יותר כסף במשכנתא.

מכיוון שחסר כסף לקראת סיום/ במהלכו.

הנה כמה דברים שנתקלתי שלא נלקחו בחשבון:

מעבר דירה, פיתוח חוץ+ גינה, ריהוט, מזגנים, תאורה, פינוי פסולת.

6. מסגרת אשראי

עליכם להבין שכאשר אתם מבקשים משכנתא

אתם מבקשים מסגרת של כסף.

מסגרת זו שאושרה לכם בהתאם ליכולת הכלכלית שלכם להחזיר אותה בחודש,

היא המסגרת התקציבית לפרויקט הבניה שלכם.

אתם אינכם חייבים לקחת אותה במלואה!

אתם יכולים לקחת ממנה פחות במידה ולא תצטרכו.

אבל במידה ותרצו יותר, לא תהיה אפשרות.

לכן, חשוב להתאים את המסגרת התקציבית כמה שיותר מדויק ותמיד טוב לשים ספיר.

7. חלום מול מציאות

החלום בבניה עצמית הוא מתוק.

רק מי שבונה בבניה עצמית יכול להבין.

בונים מה שרוצים, איך שרוצים , באיזה איכות ואיזה מפרט.

(בהתאם לחוקי הבניה בארץ ומקום מגוריכם)

אבל בסוף היום צריך כל חודש לעמוד בהחזרים.

לכן, עליכם לזכור להוציא את הרגש מההחלטות הכלכליות.

נכון זה לא באמת אפשרי כי כל הבניה העצמית זה רגש עצום אחד גדול.

אך אם לא תחשבו טוב טוב את ההחזר החודשי על המשכנתא

החלום יהפוך לסיוט אחד גדול שנתפוצץ לכם בפנים.

8. שמאות

הבנק יתן לכם מימון לפי שווי השמאי.

עליכם לוודא שהשמאי יתן הערכה בהתאם לגובה המימון שאתם זקוקים

נתן לחשוב זאת באופן גס לפי “שטח עיקרי” ולפי עלות למטר מסוימת הנהוגה באזורכם,

למשל 6,500 ₪ למטר כפול 150 מ”ר בניה יתן לכם שווי של 975,000 ₪ + שווי הקרקע.

שימו לב לכך שבבניה יש “שטח עיקרי” הוא נחשב למ”ר של הבית

והשמאי יתייחס לשטח זה לגודל הבית ובהתאם לזה יהיה השווי.

ביו”ש אין מושג כזה! והשמאי מתייחס לכל הבניה “כשטח עיקרי”.

9. המשנה שלי לפני שמגיעים לבניה עצמית

לאחרונה שטיילתי עם חברים שגרים בבית משלהם אותו רכשו לפני מספר שנים,

הבית בו הם גרים העלה בערכו בערך ב800,000 – 1,000,000 ₪

מטורף!

ואז הם אמרו שזה מטורף רק שהנו מזה אולי בעוד 20 שנה שיעברו אולי דירה.

הערך לא משנה כי הם לא ימכרו.

שאלתי מתי ירכשו דירה להשקעה?

הם צחקו ואמרו שהכל שמו על הבית הזה וצריך קודם לחסוך עוד….

וזו לדעתי דוגמא טובה ללמה לא בונים בית / קונים

בית מגורים לפני שיש לכם דירה להשקעה.

הבית אתו אתם בונים/קונים צריך להיות הבית השני שלכם.

הבית הראשון זו הדירה להשקעה ורק אז אתם בונים.

הבית השני שישמש אתכם למגורים אתם תתאמצו הרבה יותר לחסוך

ולגייס את ההון הדרוש ע”מ לבנות את בית החלומות שלכם.

אבל דירה להשקעה נראה לכולם איזה מותרות והצעידה

והמאמץ לרכוש אחת כזו היא קשה וללא הרבה מוטיבציה.

נכון מורכב, קשוח אבל זו המשנה שלי ולשם צריך להתאמץ ולשאוף.

לבעלי בניה עצמית יש קצת פריבילגיה כי אתם יכולים

לבנות יחידה להשקעה הצמודה לבית.

אם זה מתאים לכם כמובן ערכית שהדיירים יהיו צמודים לבית שלכם,

אזיי הנה הפתרון שלכם.

במיוחד לאור ההחזרים הגבוה במשכנתא.

10. יאללה רוצים לבנות!

תתקשרו אלי ונעשה שלב אחרי שלב יחד

לחצו כאן ישירות אלי לווטסאפ – כאן

מחכה להזמנה לקביעת מזוזה:)