8 הכללים שאתה חייב לדעת כדי לא ליפול בפח בעסקת נדל”ן
רבים חולמים על בית משלהם,
יוקר המחיה בצמיחה, צרכי המשפחות עולה עם התרחבות המשפחה
והרצון לבית משלנו גדל.
אנחנו עם שגלה במשך שנים, עובדה המגבירה אולי בתת מודע את הרצון לנכס בקרקע משלנו.
כך קורה שרבים נופלים בפח בעסקאות שמרסקות את כל עולמן הכלכלי בין רגע.
החלום של בית משלהם מתרסק וסרט רע של כל הכסף שעבדו עבורו, פשוט נעלם כלא היה.
אילו רק אותם אנשים היו פועלים אחרת, אולי חלקם לא היה מאבד את כל כספם.
בעוד רגע אציג בפניכם פעולות שנכון לעשות טרם הרכישה, אך אני מבקש להבהיר!
במידה ובצעתם את כל הפעולות לעיל, אין זה אומר בוודאות שלעסקה הבאה אתם לא תיפלו.
אלא פעולות אלו בהחלט ימזערו את הסיכון שאתם לוקחים על עצמכם.
תכלס,
“הרבה אנשים עומדים לאבד את כספם” , כך פתחו בעיתון דה-מרקר (9.9.2020).
זאת נכתב על קבוצת פרי נדל”ן.
דברי נכתבים על בסיס קריסתם ודרך כך אתן לכם את הדברים החשובים של אחד מכם חייב לעשות לפני שרוכש נדל”ן.
הציעו לכם דירת חלומות? כדי שתפעלו כך.
√ אם כולם אומרים סימן ש…
שהגיע הזמן להטיל ספק ולשאול שאלות.
רבים מצביעים על אמינות גבוה כאשר הפרויקט בתקשורת, אנחנו רואים פרסומות רצות ברשתות החברתיות.
אפילו ראינו כתבה בערוצי הטלוויזיה אשר מצביעים על חברה אמינה, חזקה ואיכותית.
אין זה אומר דבר וחצי דבר על התנהלות הפיננסית ועל יציבות החברה.
אדגיש, כי חוכמת ההמונים יעילה במקרים רבים, אך בענייני כסף, כאשר רואים פעם אחר פעם “80% מהישראלים במינוס”
וביודעין שאין חינוך פיננסי בארץ, אין סיבה שחוכמת ההמונים תדע לענות לי על תשובות כלכליות.
הטילו ספק והתחילו לחקור.
√ בדיקה בסיסית
הציעו לכם פרויקט, הדבר הבסיס ביותר הוא לבדוק בגוגל, ברשתות החברתיות, ברשם החברות את ח.פ והשם הרשמי של החברה.
למשל, בעוקץ הדירות הבריטי שהיה לפני כשנתיים, מי שביצע חיפוש פשוט בגוגל היה מיד מבין שמדובר בנוכלות.
על “13 הדברים שאתם חייבים לדעת לפני שאתם משקיעים” קראו כאן.
למשל, חיפוש פשוט ברשם החברות הראה כי ישנו בעיה קטנה באחת החברות של פרי נדלן. ניתן לראות זאת בתמונה המוצגת.
שימו לב שמדובר עוד בשנת 2015.
השלב הבא פניה לעו”ד מטעמכם, אשר ייצג אתכם בעסקה ויבחן אותה. הסבו את תשומת ליבו לנורות אזהרה כדוג’ לזו.
√ שיכרו אנשי מקצוע מטעמכם
לא מעט חברות הנדל”ן “מעניקות” לכם יעוץ משפטי, כך “חוסכות” לכם כספים מלשכור אנשי מקצוע.
לשכור עו”ד מטעמכם זו חובה ולא רשות! היועץ מייצג את מי שמשלם לו. כך, שעם העו”ד מקבל שכר מחברת הנדל”ן, הוא אינו מייצג אתכם בעסקה.
חברת נדל”ן שאני מכיר “מעניקה” לרוכשים דירה יעוץ משכנתא.
מספר לא קטן של רוכשים הגיעו אלי שנים מעטות מיום קבלת המשכנתא בזכות אותה חברת נדלן, חשכו עיני.
אלו משכנתאות שחסכתי בהם במחזור מעל 200,000 ש”ח (במשכנתא של כ 700,000).
אותם קונים “חסכו” עלות יועץ.
רכשו שרותי יעוץ של עו”ד המתעסק בנדל”ן ומומחה בסוג הנדל”ן הספציפי אותם אתם מבקשים לרכוש, ע”מ שיבחן עבורכם את העסקה.
√ לאיזה פרויקט נכנסתם?
לא תמיד אלו שנכנסים לעסקת “קבוצת רכישה” יודעים למה הם נכנסים.
עסקה זו נחשבת לסיכון מאוד גבוה. למה?
מכיוון שכאשר רוכשים דירה מיזם, הקונה מוגן ע”י חוק המכר.
אך, כאשר מדובר בקבוצת רכישה, אין חוק המכר מגן עליכם.
זו הסיבה, שכשאתם רוכשים בקבוצה, אין אתם מוגנים, הסיכון גבוה ואין לכם שום בעלות מקרקעין ואף לא ביטחון ממשי תמורת ההשקעה / רכישה.
לימדו על סוג ההשקעה / קבוצה שאתם נכנסים אליה
√ אנחנו נותנים כסף ומקבלים?
כשאתם משלמים כסף אתם צריכים לקבל משהו בתמורה.
אם המוצר בתמורה יתקבל עוד מספר שנים/ חודשים, עליכם לבטח את עצמכם שבמידה ותתעורר בעיה כל שהיא, את מוגנים.
ברכישת נדל”ן מקובל לרשום הערת אזהרה במנהל מקרקעי ישראל, כך שבמידה וחס ושלום לא תקבלו את הכסף, יש לכם נכס מקרקעין בשווי הנכס.
אין זה אומר שתוכלו לממשו מהר, אך לפחות יש תקווה.
ישנם בטחונות נוספים ברמות שונות כמו למשל:
רישום בנסח טאבו (בטוחה חזקה למדי),
מתן התחייבות אישית של היזם (בטוחה חלשה למדי) ועוד.
תוודאו איזו בטוחה אתם מקבלים והאם בטוחה זו מספקת אתכם.
√ כסף לא מעבירים ישירות
ברכישת נדל”ן בפרויקט / יזם/ קבוצת רכישה, לא מעבירים בד”כ את הכספים ישירות אלא דרך עו”ד נאמן.
גם עו”ד הנאמן אינו מייצג אתכם (במידה מסוימת).
לכן, קודם נעשה שיטות בגוגל וברשתות כך שנבים בידי מי הכספים שלנו יופקדו.
חפשו חברים עורכי דין שאולי מכירים אותו / יודעים לחפש עליו מידע אשר מאשר את אמינותו.
העברתם לנאמן כסף?
וודאו מידי שאתם מקבלים קבלה חתומה ע”י הנאמן בצורה מקורית כי הכספים הופקדו בנאמנות בידו.
√ שקיפות
שקיפות זה דבר בסיסי וחשוב בכל הביט, אך רבים שנכנסים להשקעות / רכישות אינם יודעים מי עוד איתם במערכה במקרה הצורך.
כשאני מתכוון לשקיפות, אין הכוונה למשרדים עם חלונות נקיים ושקופים.
אלא על כך שאתם הרוכשים, יודעים מי עוד קנה אתכם הפרויקט והולך להיות שכן שלכם.
שם מלא, טלפון, אימייל כתובת וכדו.
פיתחו קבוצת ווטסאפ של כולם ושוחחו על הפרויקט עם כולם.
√ גשש בלש לא רק לעשירים
החלטתם שהרכישה פוטנציאלית עבורכם, רגע לפני שאתם חותמים רכשו שרותי בילוש שיוודאו שהמאזן הפיננסי של החברה חיובי.
רכב כשאתם קונים אתם מביאים למוסך שיחן את איכות הרכב?
אם כן, רכישה שעולה עשרות אלפי שקלים (אולי הרכישה היקרה ביותר שתעשו בחייכם) למה לא לקחת איש מקצוע שיבחן עבורכם את החברה?
תופתעו לגלות כמה זה די זול וכמה זה מפורט וקריטי.
ערכו סקירה מקיפה מקצועית ע”י חברה המומחית לבחינת מאזן וסיכון החברה.
הנה כמה נורות אזהרה לגבי חברת פרי נדלן שהיה ניתן לזהות לפני ותוך כדי
- חאטא היוהרה, אלדד פרי שיבח עצמו בתארים שלא נמצאו באף מקום. מנכל החברה משבח עצמו? בדקו זאת בגוגל ואף בקשו ממנו מסמכים לכך.
- רברבנות, מנכל עם משכורות עתק אין הדבר מצביע על חוסן פיננסי. בנוסף משרדים מאוד מפוארים בצורה מוגזמת לא מראה על ממאזן תקים אך כן מצביע על תזרים מזומנים קשוח בהחלט שהחברה חייבת כל חודש.
- פרסום ממושך, מצביע על פרויקט שלא נמכר.
- בקשתם להיפגש ולא נעניתם לחיוב? הלוז של רבים די קשוח, לכן בסבלנות בדקו תאריכים נוספים. אין רצון כלל שתפגשו עם מנהלי/ מנכ”לי הפרויקט. בהחלט מדליק נורה אדומה.
ישנם נורות רבות בדרך… אך חכם ידע לא לחתום על העסקה ויבחן אותה בצורה מקצועית.
אני יודע שרובכם אינם אנשי נדל”ן, אם זו. אני מאמין שאתם מקצוענים בתחום שלכם וברור לי שכספכם חשוב לכם.
לכן אני מציע לכם לבחון את העסקת נדלן הבאה שלכם בעזרת האמור לעיל.
איך לכם זמן בעסקה בפתח??
הנה כלל אחרון לסיום:
עסקאות לא עושים בלחץ!
הזדמנויות יש תמיד, מקצוען אמיתי בודק כמו שצריך ואז משקיעה / רוכש.
כתבו לי פה לאיזה מבין הכללים החשובים הכי התחברתם?
מוזמנים לכתוב לי דביקות נוספות שהייתם עושים.
תגובות